Resposta rápida
Desde janeiro de 2026, quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5 mil por mês está isento de imposto de renda, com redução gradual até R$ 7.350 (Lei 15.270/2025). Aluguel recebido de pessoa física vai no carnê-leão. A partir de 2027, quem tem mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano passa a pagar IBS e CBS.
Imposto de renda sobre aluguel em 2026
A Lei 15.270/2025 mudou a conta a partir de 1º de janeiro de 2026:
| Rendimentos tributáveis no mês | Imposto |
|---|---|
| Até R$ 5.000 | Isento |
| De R$ 5.000,01 a R$ 7.350 | Redução gradual |
| Acima de R$ 7.350 | Tabela progressiva normal |
O ponto que gera confusão: a isenção vale para a soma dos rendimentos tributáveis. Salário, aposentadoria e aluguel entram juntos na declaração anual. Quem tem R$ 4 mil de salário e R$ 3 mil de aluguel tem R$ 7 mil de rendimentos, e não está isento.
Carnê-leão ou retenção na fonte
- Inquilino pessoa física: o dono recolhe o imposto pelo carnê-leão, mês a mês, quando o valor passa da faixa de isenção.
- Inquilino empresa: a empresa retém o imposto na fonte. Desde 2026, aluguéis de até R$ 5 mil por mês pagos por empresa a pessoa física estão dispensados de retenção.
Em ambos os casos, tudo vai para a declaração anual, onde o imposto é ajustado.
O que pode ser descontado do aluguel
Quando o encargo é pago pelo dono do imóvel, ele sai da base de cálculo:
- IPTU;
- condomínio, ordinário e extraordinário;
- taxa de administração e de cobrança da imobiliária.
| Exemplo | Valor |
|---|---|
| Aluguel recebido | R$ 3.000 |
| Taxa de administração paga pelo dono | menos R$ 300 |
| Condomínio pago pelo dono | menos R$ 500 |
| Rendimento tributável | R$ 2.200 |
O que muda em 2027 com a reforma tributária
A reforma tributária (Lei Complementar 214/2025) cria o IBS e a CBS. Para o aluguel de pessoa física, eles só valem para quem cumpre as duas condições ao mesmo tempo no ano anterior:
- mais de 3 imóveis alugados; e
- receita com aluguéis acima de R$ 240 mil.
Quem passa desses limites vira contribuinte, como uma empresa do setor. A locação tem redução de 70% nas alíquotas dos novos tributos. A CBS começa em 2027 e o IBS entra aos poucos até 2033. Quem fica abaixo dos limites continua apenas com o imposto de renda.
Para investidores em alavancagem patrimonial, esse limite entra no planejamento desde a primeira carta.
Como declarar consórcio no imposto de renda
| Situação | Onde declarar |
|---|---|
| Não contemplado | Bens e Direitos, grupo 99, código 05, com o CNPJ da administradora e o valor pago até 31/12 |
| Contemplado e com o bem comprado | Zera a cota e declara o bem: imóvel no grupo 01, veículo no grupo 02 |
| Bem comprado com carta e parcelas restantes | Declare o valor efetivamente pago até 31/12 e atualize a cada ano |
Cotas com crédito acima de R$ 5 mil devem aparecer na declaração mesmo antes da contemplação.
Quando procurar um contador
Este guia resume as regras gerais. Situações com vários imóveis, aluguel de temporada, inquilinos empresas, imóveis em nome de mais de uma pessoa ou holding pedem orientação de um contador.
Perguntas frequentes
Quem recebe até R$ 5 mil de aluguel não paga imposto?
A isenção da Lei 15.270/2025 vale para o total de rendimentos tributáveis, não só para o aluguel. Quem tem salário ou aposentadoria e também recebe aluguel soma tudo na declaração anual e pode ter imposto a pagar, mesmo que cada fonte fique abaixo de R$ 5 mil.
O que posso descontar do aluguel no imposto de renda?
Quando pagos pelo dono do imóvel: IPTU, condomínio e taxa de administração ou cobrança da imobiliária. Exemplo: aluguel de R$ 3.000 com R$ 300 de taxa e R$ 500 de condomínio pagos pelo dono gera R$ 2.200 de rendimento tributável.
Como declarar consórcio não contemplado?
Na ficha Bens e Direitos, grupo 99, código 05 (consórcio não contemplado), com o CNPJ da administradora, a descrição da cota e o valor pago até 31 de dezembro.
Como declarar consórcio contemplado?
Depois da contemplação e da compra, a cota deixa de existir como consórcio e passa a ser o bem: imóvel no grupo 01 ou veículo no grupo 02, informado pelo valor efetivamente pago até 31 de dezembro e atualizado a cada ano.
Holding patrimonial vale a pena com a reforma tributária?
Depende do número de imóveis, da receita e do planejamento sucessório. Com as regras de IBS e CBS a partir de 2027, a comparação entre pessoa física e holding mudou. Faça a conta com um contador antes de decidir.
Fontes
- QuintoAndar: nova tabela do IR 2026 e o aluguel recebido
- CRCSP: como os novos tributos incidirão nos aluguéis de pessoas físicas
- Fenacon: donos de imóveis alugados e a reforma tributária
- CRECI-SC: imposto de renda para proprietários e inquilinos
- Banco do Brasil: como declarar consórcio
Conteúdo informativo, revisado em 5 de outubro de 2026. Simulações são ilustrativas e não garantem rentabilidade. Regras de crédito, consórcio e seguro dependem do contrato e da análise de cada instituição.
